Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé

Le plafonnement du loyer constitue une exception au principe posé par l’article L. 145-

33 du Code de commerce aux termes duquel le montant des loyers des baux renouvelés

doit correspondre à la valeur locative. Ce mécanisme protégeant le locataire en ce qu’il

lui permet de limiter la hausse du loyer est bien souvent à l’origine de conflits entre

propriétaire et locataire.

Si le mécanisme du plafonnement est une des sources principales de litige, il n’est pas le seul.

Viennent en effet alimenter les débats la détermination de la valeur locative ; dont la

complexité s’explique notamment par le manque de transparence du marché pour les

boutiques. Un accord amiable sur un nouveau loyer est bien entendu toujours possible et

préférable. Celui-ci exprès ou tacite, requiert seulement que l’accord du locataire soit

caractérisé.

Pour trouver à s’appliquer, le bail doit avoir été conclu pour une durée de neuf ans (A), que la

valeur locative soit supérieure au loyer du bail à renouveler (B), et, enfin, que soit constatée la

volonté des parties (C).

Baux conclus pour une durée de neuf ans

Le plafonnement s’applique aux seuls baux conclus pour une durée de neuf ans, dans le cas où

la valeur locative serait supérieure au loyer. La jurisprudence a quant à elle ajouté une

condition supplémentaire qu’est la volonté des parties. L’article L. 145-34 du Code de

commerce distingue suivant que le bail a expiré à sa date d’échéance contractuelle (1) ou qu’il

s’est poursuivi postérieurement (2).

Renouvellement du bail à la date d’expiration contractuelle

Nous nous plaçons dans le cas d’un congé donné par le bailleur six mois au moins avant la

date d’expiration du bail ou d’une demande de renouvellement par le locataire dans le délai de

six mois. La jurisprudence considère que le plafonnement ne s’applique pas si :

1. le bail est renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans ;

2. le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans, mais conclu initialement pour une

durée supérieure à neuf ans.

Renouvellement du bail après la date d’expiration contractuelle

Si le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de neuf ans, sans toutefois

excéder douze ans, le loyer du bail renouvelé bénéficie du plafonnement. L’article L. 145-34,

alinéa 3, du Code de commerce vient préciser qu’est exclu le plafonnement lorsque, par l’effet

de cette prolongation, « la durée du bail excède douze ans ».

Valeur locative supérieure au loyer du bail à renouveler

Le plafonnement est un mécanisme visant donc à protéger le locataire contre une hausse du

loyer ; il agit comme une limitation à cette variation à la hausse du loyer du bail à renouveler.

Cependant, ce verrou n’agira que lorsque la valeur locative est supérieure au loyer en cours.

La Cour de cassation est venue préciser que si le locataire ne peut prouver la valeur locative

réelle des lieux loués, le juge peut, d’office, la rechercher. En pratique, cela signifie donc que

le juge du fond ne peut plus écarter les demandes du preneur pour défaut de preuve et, par

ailleurs, qu’il procédera à la désignation d’un expert, aux fins de recherche de la valeur

locative.

Exclusion conventionnelle du plafonnement

Les parties peuvent conventionnellement décider d’exclure l’application du plafonnement.

Cette exclusion peut s’opérer au moment de la conclusion du bail (1) ou lors de son

renouvellement (2).

Au moment de la conclusion du bail

La jurisprudence autorise les parties à exclure définitivement le mécanisme du plafonnement.

La Cour de cassation est en effet venue affirmer le droit pour les parties d’organiser les

conditions financières du futur renouvellement.

Il est donc loisible aux parties d’exclure conventionnellement le plafonnement pour

l’ensemble des éventuels renouvellements du bail, et de prévoir les futures conditions

financières du renouvellement du bail commercial.

Une limite doit tout de même être rappelée et est rappelée par l’article L. 145-15 du Code de

commerce : les conditions financières ne doivent pas priver le locataire du droit au

renouvellement.

Lors du renouvellement du bail

L’exclusion de la règle du plafonnement peut également résulter du comportement du

locataire au cours du processus de renouvellement du bail, que le juge peut interpréter comme

une renonciation implicite au bénéfice du plafonnement.

La jurisprudence interprète au cas par cas le comportement du locataire ; cette exclusion peut

provenir du locataire qui, par l’intermédiaire de son avocat, offert un loyer supérieur à celui

qui résulterait de la variation de l’indice ou qui aurait formulé une contre-proposition de

renouvellement à son bailleur en acceptant un loyer dépassant le plafonnement.

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