L'apport de la loi PINEL en matière de déplafonnement des loyers commerciaux
La loi PINEL du 18 juin 2014 a engendré une modification substantielle des procédures en déplafonnement des loyers commerciaux.
Antérieurement, dans le cadre des renouvellements des baux commerciaux, les loyers pouvaient subir des augmentations considérables. En effet, cette hausse était subordonnée à certains critères énoncés par l'article L 145- 33 à savoir :
- les caractéristiques du local
- la destination des lieux
- les obligations respectives des parties
- les facteurs locaux de commercialité
A l'heure actuelle, si le déplafonnement est vérifié en fonction de l'une de ces conditions, l'augmentation sera ordonnée par le juge mais ne pourra en aucun cas excéder 10 pour cents du loyer acquitté au cours de l'année précédente et ce, même pour les baux d' une durée supérieure à 9 ans. En outre , un échelonnement de la réévaluation est également prévu dans le cadre d une augmentation supérieure à 10 pour cents du montant de l' année précédente.
Ces dispositions visent notamment à protéger les commerçants et autres professionnels locataires afin que leurs charges ne puissent plus doubler ou tripler comme cela pouvait être le cas dans le passé. Certains commerçants ou professionnels pouvaient du jour au lendemain etre contraints d' interrompre leur activité du fait de l'augmentation substantielle du loyer ou déménager radicalement de locaux pouvant ainsi engendrer une perte de clientèle.
Cependant, en ce qui concerne les bailleurs propriétaires de locaux commerciaux, ce type de procédure en déplafonnement est toujours vivement conseillé.
D'une part, les facteurs locaux de commercialité n' ont de cesse de se développer à l'heure actuelle avec la création de bureaux , construction de nouveaux logements, hausse de fréquentation de certaine stations de métro parisiennes etc. Ainsi, les modifications de déplafonnement justifient le recours à une telle procédure dont l'augmentation des loyers demeure avoir encore un intérêt certain compte tenu de la longévité du bail commercial puisque la relation contractuelle incluant le nouveau loyer redémarre pour 9 années.
Certes, la volonté du législateur a certainement été de calquer l'esprit de la loi du 6 juillet 1989 en matière de baux d habitation et la protection du locataire y afférente. À titre d'exemple, un état des lieux est désormais aussi obligatoire et un droit de préemption est octroyé en cas de vente.
Mais malgré cette volonté en ce sens, les relations locataires/ bailleurs demeurent dans une certaine mesure en équilibre.
Si vous avez des questions sur les baux commerciaux, n'hésitez pas à nous contacter.